一、争议焦点 在开发商逾期交房超过合同约定期限的情况下，购房人是否有权解除《商品房预售合同》？合同解除后，开发商应承担何种违约责任，特别是购房款（本质为工程款）及违约金应如何计算？通过受让建设工程款债权并以该债权抵付购房款的购房人，能否继受并主张原承包人享有的建设工程价款优先受偿权？ 二、案情简要 开发商（被告）因欠付总承包公司（第三人）工程款，经与总承包公司及购房公司（原告）协商，签订了《以房抵款三方协议》。协议约定，开发商以其开发建设的某项目房屋，折抵欠付总承包公司的部分工程款，并由购房公司作为指定买受人与开发商直接签订《商品房买卖合同》。随后，购房公司与开发商签订了正式的商品房预售合同，约定房屋总价为1172232元，该款项用以抵销相应工程款，交房日期为2022年10月31日。
合同签订后，开发商逾期交房超过180日，购房公司诉至法院，请求解除合同、返还购房款、支付违约金并确认其对涉案房屋折价或拍卖款享有优先受偿权。 三、裁判要旨 涉案《以房抵款三方协议》及《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效。开发商逾期交房已超过合同约定的解除条件，购房公司有权解除合同。合同因起诉状副本送达而解除。合同解除后，开发商应当返还购房款并支付逾期付款利息。
同时，开发商应按合同约定，以“同期同地段政府公布的房屋指导租金”为标准，向购房公司支付自逾期交房之日至合同解除之日的违约金。
此外，购房公司所支付的购房款实质系通过债权转让方式取得的建设工程价款，其有权继受与该债权相关的从权利——建设工程价款优先受偿权。在涉案工程可折价或拍卖的情况下，购房公司有权在1172232元范围内就该款项优先受偿。 四、案件索引 （2025）粤0307民初21681号
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